中国商业地产黄金期标杆企业和代表人物群像

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、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等8个城市已有10个购物商场，其中6个已经投入运营，4个正在兴建，每年将投资内地商业地产项目约为60亿元。
    一面是快速扩张，不断扩大在内地市场的规模；另一面则是各地恒隆广场经营遇阻，阵痛不断。可以看出，这些运营惨淡的恒隆广场多定位为四星+五星，这类购物中心未来也将是恒隆在二线城市的主要方向，他们的表现将直接决定恒隆在未来资本市场的估值。
    2005年，恒隆先后在沈阳拿下两块地。其中，皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇广场，而2012年9月开业的市府恒隆广场的定位则等同上海的恒隆广场。
    2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式开业。恒隆的官方资料表明，在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经超过了当初上海的两个项目。可惜，3年后皇城恒隆广场的运营并不尽如人意。
    “金廊”区域的高端奢侈品购物中心除了市府恒隆广场，还有卓展购物中心与华润万象城，这两者都对市府恒隆广场形成了强烈的竞争。
    整体来看，沈阳的商业地产处于严重过剩的状况，竞争非常激烈。如果没有好的运营，恒隆很难改变现状。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示。
    继2010年沈阳皇城恒隆广场开业后，恒隆基本每年都有一座购物中心建成开业。2011年是济南、2012年是沈阳市府恒隆广场、2013年是无锡恒隆一期、2014年是天津恒隆广场、2015年是大连恒隆广场、2018年是昆明恒隆广场、2019年是武汉恒隆广场等。
    就在今年的第三季度，恒隆在内地的第7个购物中心??天津恒隆广场在延迟6年后将开业，这是其在二线城市拿的第一个项目。
    水土不服：
    恒隆模式的核心之一是恒隆与品牌商业的共生共荣。在新一轮的扩张中，二线城市是恒隆的主要发力点。面对沈阳和济南恒隆广场的表现不佳，陈启宗表示，第一次去某个城市，难免会有很多难处，总是要有一个学习的过程，而典型的难处就是水土不服。
    在朱凌波看来，恒隆出现今天的局面是必然，老板喜欢高山流水，久而久之就变得不接地气。这种意识会严重影响项目的操盘手，并出现了曲高和寡的局面。其中最重要的表现就是定位偏高，很多二线城市的消费力、消费习惯都不成熟，没法和上海相比。
    “商业地产的运营也要讲究区域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消费力也截然不同。”朱凌波补充道，恒隆在全国二线城市没有推港汇广场的品牌，而是推恒隆广场，在人们的印象里其就是高端的购物中心，主营奢侈品销售。从目前的扩张来看，基本也是秉持这样的品质路线。二线城市虽然已经出现了奢侈品的消费人群，但是他们的消费力、消费习惯远没有达到一线城市的水准。例如沈阳，消费人群的最大特点就是跟风，消费没有持续性，后劲不足。而济南，消费趋于保守，对潮流的事物接受较慢，时尚度也不高。
    虽然上海的两个恒隆广场非常成功，但其运营模式并不能在二线城市进行大规模复制。“上海这两个广场的成功，有一个重要原因就是项目操盘手是本土的。目前，两位元老均已离开恒隆。而在二线城市的项目操盘手基本都是香港的团队，由于对内地情况不熟悉，对二线市场的拓展有很大影响。”朱凌波坦言。
    除了定位与管理团队的影响，当前的反腐形势也对恒隆广场的经营带来了不小的负面影响。近年来，陈启宗多次指出，除了经济周期下行导致市场疲软，政府的反腐措施也影响了恒隆广场的经营。在2014年度中期业绩报告中，上海的两座购物商场的零售总额较去年同期下降了约2%，这和政府反腐力度的加大不无关系。朱凌波坦言，“反腐对高端奢侈品、高端餐饮影响较大，而且对奢侈品消费的滞后性也越来越大。目前，很多知名的奢侈品已经开始停止在中国开店，因此，对后续恒隆广场的招商也会有一定的影响。”
    “高端购物中心的消费者目标性很强，品牌忠诚度较高，在购物中心停留的时间相对较短，这直接导致高端购物中心人气不足。”朱凌波说，在恒隆的运营中，必须要注重创新，加强体验型业态的多元化和丰富性，增加消费者在购物中心停留的时间，从而刺激消费，提升营业额。一方面，在恒隆广场中增加与其品质匹配的体验型业态，例如高档餐饮、主题咖啡厅、特色书店，从而留住消费者，改变购物中心只是购物的现状，打造休闲放松、社交的重要场合。另一方面，围绕奢侈品做文章，设置相应的展览厅，解读奢侈品背后的文化故事和文化价值。随着反腐的加剧和经济的发展，国人对奢侈品的追捧会逐渐回归理性，由浅层次的面子消费转向其文化价值挖掘。
    万达的风格是拿地18个月以后购物

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