第一卷第85章第二次亲密接触

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    时机到了。
    程征接过了话头，他的声音沉稳有力，带着一种破釜沉舟的坦诚：“谭先生，我们理解您不愿一次性买断产权的大致原因——无法分享资产未来价值，或者说‘一锤子买卖’可能导致家族情感断裂的深层顾虑。经过昨夜内部的激烈争论和权衡，我们给出一个可能超出常规的思路：长期租赁。”
    他清晰地阐述了这种模式的框架：长期租赁，谭家保留产权，华征支付长达数十年的租金，获得老宅的长期使用权进行改造运营。
    “这样做，对于华征集团，已是重大的、充满风险的让步。”程征毫不讳言，昨晚的讨论也确实如此。“昨天我的成本部和法务部，差点为此掀了桌子。”
    成本部咬死“长期租赁”会严重拖累项目整体财务模型，资产无法并表，影响后续融资。华征是在做生意的，不是做慈善！
    法务部列出长长的风险清单：与多位分散的产权人签订复杂的使用权或股权协议，法律结构之复杂、执行难度之大、潜在纠纷之多，想想就让人头皮发麻。一个谭明轩就如此难缠，后续若有其他产权人仿效，项目将陷入无休止的泥潭。
    拆迁部殷书礼的声音带着压抑的焦躁：“程总，工期不等人！政府的督办函已经发到集团了。如果因为这一户拖累整体进度，我们前期所有的努力、所有的关系打点，都可能付诸东流！我建议，还是按照原计划，施加压力，分化瓦解。谭家其他几房，并非铁板一块，尤其是老三，对补偿金额其实已经心动……”
    他的坦诚，反而增添了方案的重量。
    这不是一个轻易抛出的诱饵，而是一个明知艰难、却仍愿尝试的郑重提议。
    谭明轩静静听着，手指在膝盖上轻轻敲击，这是他深度思考时的习惯。
    许久，他缓缓摇头：“程董，我欣赏你的坦诚和魄力。但‘长期租赁’，我仍是‘出租方’，只是换了一种收租的方式。‘但据我所知，华征作为以开发销售见长的公司，真的有长期运营的实力，租金可观，而老宅精神仍在吗？”
    谭明轩的质疑犀利而现实，直指核心。
    程征的目光沉静如深潭，他身体前倾，语气郑重：“谭先生，您问到了最关键处。没有成熟先例，所以我们每一步都如履薄冰。但我可以告诉您的是，正因面对的是您这样兼具财力、眼界和对‘模式’本身有深刻认知的对手，或许值得我们将此作为一种破局的‘可能性’，投入资源去探索、去设计。至少，我们已经拿出了超越简单买卖关系的、更具建构性的合作姿态。我们愿意，与您共同摸索一条新路。”
    他顿了顿，声音压低，却带着更重的力量：“事实上，以华征的能量和程序的正当性，我们本可以采用更‘高效’的方式，分化您的家族，逐个击破，甚至施加压力。但那样，即便赢了合同，也输了人心，更与我们的愿景背道而驰。我们选择更难走的路，是因为我们相信，有些价值，无法用短期的效率来衡量。”
    谭明轩坐在那里，目光在程征坚毅而疲惫的脸上、在南舟清澈而期待的眼眸间来回移动。他看到了诚意，看到了挣扎，也看到了某种笨拙却珍贵的尝试。
    他忽然说道：“我在欧洲这些年，看到一些历史街区更新中，有过这样一种模式，‘产权合作’。我觉得倒是贴合我们的现状。”
    来了！
    谭明轩谈到了昨天朱教授提到的“产权合作”。想来谭明轩也没有完全想明白，所以才会说得含糊。
    朱教授说，产权合作的模式是，原业主以产权或长期使用权入股，与专业运营方共同持有、管理、分享更新后资产的长期收益。业主从‘被驱逐者’变成‘合伙人’，不仅保住了根，还能持续分享家园焕新带来的红利。更重要的是，他们通过理事会或持股比例，获得了对社区未来发展的‘建议权’甚至‘否决权’，那种‘家园主人’的感觉，是任何一次性补偿无法给予的。
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    然而，程征一眼看出了模式的巨大漏洞，“这种模式，作为运营方的华征如何盈利？周期那么长，资金压力巨大，在国内几乎没有成功先例……”
    “问得好。”朱教授的声音带着学者特有的冷静剖析，“所以它通常不是纯市场化开发商主导，而需要政府提供政策倾斜，如长期低息贷款、税收减免）、非营利组织参与协调，甚至引入公益基金。它考验的不是短期套现能力，而是长期的资产运营、内容打造和社区营造能力。”
    他最后总结：“小舟，这条路很难，非常难。但如果你和你的合作伙伴，真的想做一些不一样的事情，那么或许值得一试。”
    朱教授描绘的图景美好而遥远，而横亘在眼前的，是冰冷的财务报表、紧迫的

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